Czy osoba dokonująca samodzielnego określenia wartości nieruchomości popełnia wykroczenie? Po zmianie przepisów od 1 września 2017 r. pojawiły się takie wątpliwości. Sprawa nie jest błaha, bowiem czyn zagrożono wysoką grzywną do 50 000 zł, a sporo jest osób, które określają wartość nieruchomości samodzielnie.
Z dniem 1 września br. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509), która zmieniła treść art. 198 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.), dalej: u.g.n. oraz dodała przepis art. 198b u.g.n.
Kogo może dotyczyć dokonana nowelizacja?
W pierwszym rzędzie byłyby to osoby obowiązane do składania oświadczeń majątkowych. Ponadto mogłoby to dotyczyć także osób, które określają i podają wartość nieruchomości w urzędach skarbowych do celów podatkowych (np. w sprawach spadkowych), bądź też osób określających wartość nieruchomości lub służebności nabytych nieodpłatnie przez zasiedzenie, celem ich wniesienia na majątek przedsiębiorstwa.
Definicję określenia wartości nieruchomości wskazuje art. 4 pkt 6a u.g.n., zgodnie z którym należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W art. 156 ust. 1 u.g.n. przeczytamy, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Jak było i co się zmieniło?
Według obecnego brzmienia art. 198 ust. 1 u.g.n., kto bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości dokonuje określenia wartości nieruchomości lub trwale związanych z nieruchomością maszyn lub urządzeń, podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.
Dotychczas przepis ten sformułowany był w inny sposób: kto prowadzi bez uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego polegającą na określaniu wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywy.
Pozornie przepis złagodzono, gdyż za opisane popełnienie wykroczenia nie grożą już kary aresztu ani ograniczenia wolności. Wzrosła jednak wysokość kary grzywny, ponieważ dotychczas zastosowanie znajdowała ogólna regulacja art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń, gdzie maksymalny wymiar tej kary to 5.000 zł, a obecnie na mocy lex specialis jej wysokość wzrosła do 50.000 zł.
Zasadnicza różnica, budząca uzasadnione wątpliwości, leży jednak w określeniu kręgu osób, które mogą podlegać odpowiedzialności za popełnienie wykroczenia.
Do 31 sierpnia br. odpowiedzialności za czyn określony w art. 198 ust. 1 u.g.n. podlegał ten, kto prowadził działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosownych uprawnień zawodowych. W aktualnym stanie prawnym odpowiedzialnością objęto by każdego, kto bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości dokonuje określenia ich wartości. Z literalnego brzmienia przepisu wyglądało by na to, że aby odpowiadać z tego artykułu nie trzeba już prowadzić działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego. To bowiem zawężenie wyeliminowano z treści przepisu art. 198 ust. 1 u.g.n. Czy tak rzeczywiście należy to odczytywać, trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi.
Uzasadnienie nowelizacji
Literalne brzmienie przepisu wydaje się jasne, jednakże jeśli zapoznamy się z treścią uzasadnienia do projektu ustawy (druk nr 1560) w zakresie art. 198 ust. 1 u.g.n., to zamiar projektodawcy był zgoła inny i nadal sprowadza się do adresowania tego przepisu do podmiotów prowadzących bez uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego.
W stosownym fragmencie uzasadnienia (pkt. 49 dotyczący art. 198 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz art. 198a u.g.n.) można przeczytać: „(…) propozycja ma na celu doprecyzowanie sankcji za wykonywanie czynności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez uprawnień zawodowych. (…) Zaproponowano zatem, aby osoba wykonująca czynności z zakresu szacowania nieruchomości bez uprawnień zawodowych podlegała karze pieniężnej w wysokości do 50 000 zł. Taka sankcja ograniczy ryzyko, że wyceną nieruchomości zajmować się będą nieuprawnione osoby. Jednocześnie rozszerzono katalog podmiotów, wobec których możliwe będzie zastosowanie kary pieniężnej. Zaproponowano objęcie sankcją również rzeczoznawców majątkowych, którzy w okresie odbywania kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych dokonują określania wartości nieruchomości lub trwale związanych z nieruchomością maszyn lub urządzeń. Powyższe rozwiązanie jest konieczne z uwagi na fakt, że obowiązujący system prawny nie przewiduje wobec takich rzeczoznawców majątkowych sankcji. Obowiązujący przepis art. 198 ust. 1 ugn dotyczy bowiem osób wykonujących czynności szacowania bez uprawnień zawodowych, natomiast rzeczoznawca majątkowy, wobec którego orzeczono karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień, de facto posiada uprawnienia zawodowe, nie może jednak wykonywać czynności szacowania nieruchomości”.
W zacytowanym fragmencie uzasadnienia nie ma zatem mowy o takim rozszerzeniu katalogu podmiotów objętych przepisem art. 198 ust. 1 u.g.n, który powodowałby możliwość nałożenia sankcji na osoby samodzielnie dokonujące określenia wartości nieruchomości, a nie trudniące się tym w ramach prowadzonej działalności. Zaakcentowano konieczność nowelizacji w zakresie rodzaju sankcji i jej wysokości, nic przy tym nie wspominając o usunięciu z treści przepisu określania wartości nieruchomości w ramach działalności zawodowej.
Tymczasem znowelizowany przepis sam w sobie wydaje się jasny. Nie ma moim zdaniem podstaw do przyjęcia, że użyte w jego treści wyrażenie „kto bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości dokonuje” miałoby niejako zastępować dotychczasowe wyrażenie „kto prowadzi bez uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego”. Uważam, że zakres osób objętych zastosowaniem przepisu uległ rozszerzeniu. Prowadzenie działalności zawodowej wiąże się z powtarzalnym wykonywaniem pewnych czynności. Obecnie, usunięcie z przepisu wyrażenia „działalność zawodowa” i użycie wyrażenia „dokonuje określenia” nie uprawnia do twierdzenia, że chodzi o więcej niż jedno konieczne do poniesienia odpowiedzialności zachowanie, polegające na określaniu wartości nieruchomości. Skoro zatem wystarczałoby pojedyncze, niezwiązane z działalnością zawodową, określenie wartości nieruchomości, to istnieje zagrożenie, że odpowiedzialności z tego przepisu będą podlegać osoby dokonujące takiej czynności jednorazowo bądź epizodycznie, nietrudniące się tym zawodowo i niemające stosownych uprawnień.
Jak zachowa się praktyka?
Wskazane powyżej wątpliwości, dają podstawy do różnych wykładni przepisu art. 198 ust. 1 u.g.n. Jak będzie się ona kształtowała, pokaże praktyka, chyba że wcześniej dojdzie do legislacyjnego doprecyzowania treści tego przepisu w kierunku zgodnym z intencją ustawodawcy. Obecnie z pewnością część osób, wykazując ostrożność, będzie zlecać rzeczoznawcom majątkowym określenie wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Dodany nowelizacją art. 198b u.g.n.
W ostatnim czasie publikacje prasowe oraz te na portalach internetowych dopatrywały się wyżej opisywanego rozszerzenia katalogu osób podlegających odpowiedzialności za określenie wartości nieruchomości bez stosownych uprawnień w dodanym, również w wyniku nowelizacji, art. 198b u.g.n. Zgodnie z ust. 1 pkt. 1, kto dokonuje określenia wartości nieruchomości bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 174 ust. 7 podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł. W art. 174 ust. 7 u.g.n. czytamy: Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód:
- prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, lub
- w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości.
Znów wątpliwości i koncepcje
Podstawową kwestią dla podlegania odpowiedzialności z art. 198b u.g.n. będzie ustalenie czym tak naprawdę jest spełnienie warunku, o którym mowa w art. 174 ust. 7 u.g.n. Rysują się mianowicie dwie koncepcje.
Pierwszą z nich jest warunek bycia rzeczoznawcą majątkowym, zatem odpowiedzialności podlegał będzie każdy, kto dokonuje określenia wartości nieruchomości nie będąc rzeczoznawcą majątkowym.
Druga koncepcja polega na założeniu, że przepis art. 198b u.g.n. skierowany jest wyłącznie do rzeczoznawców majątkowych, którzy podlegać będą odpowiedzialności za wykroczenie, jeżeli dokonają określenia wartości nieruchomości nie wykonując zawodu w przewidzianych prawem formach (pkt. 1 i 2 art. 174 ust. 7 u.g.n), bądź poza przewidzianymi dla nich przez prawo formami wykonywania zawodu.
Wskazówki co do prawidłowej wykładni i odpowiedzi na pytanie, kto jest adresatem przepisu art. 198b u.g.n., daje nam stosowny fragment uzasadnienia do projektu ustawy (druk nr 1560), w którym czytamy: „Analogiczną sankcję przewidziano także dla rzeczoznawców majątkowych wykonujących zawód w niedopuszczalnej przez przepisy formie. W obowiązującym stanie prawnym brak jest bowiem sankcji z tego tytułu wobec rzeczoznawcy majątkowego”.
Mając na uwadze wątpliwości co do wykładni przepisu art. 198 ust. 1 u.g.n., w tym przypadku uważam, iż należałoby jednak opowiedzieć się za tym, że art. 198b u.g.n. skierowany jest do samych rzeczoznawców majątkowych i sankcjonuje dokonywanie przez nich czynności niezgodnie z ustawą.
Która z koncepcji jest prawidłową, znów pokaże czas. Z pewnością przepis art. 198b u.g.n, ale także i art. 198 ust. 1 u.g.n. będą odczytywane różnie. Jeżeli wątpliwości w zakresie ich wykładni nie usunie ustawodawca, to ich rozstrzygnięciem będzie musiała zająć się praktyka, a docelowo także sądy.
